贝壳:一个坏消息,一个好消息

2021-11-26 来源: 天洛旅游频道

  贝壳10月裁员的时候,一直特别强调为“结构调整”。 三季报发布之后,再也无法掩饰业绩颓势,22.61美元/股的股价,仅低于发行价20美元。而三季度财报发布时,贝壳股价更是遭受重创,暴跌发行价较低至17.75美元/股。至此,贝壳市值已经冷却近700亿美元。

  裁员力度非常大

  虽然上月贝壳以“内部结构调整”来形容此次公司变动,但无法掩盖大量员工离开贝壳的事实。根据贝壳财报的数据可知,2021年三季度贝壳经纪人的数量在51.55万人,和去年同比比起快速增长了7.9%,环比2021年二季度的54.86万经纪人的数量却上升了6%,这也意味着在短短的三个月内,有3.31万人被贝壳“结构调整”出有贝壳,裁员比例约为6%,力度已经却是非常大。

  造成贝壳大裁员的根源,或是因为第三季度房地产销售市场萧条。各大城市二手房的交易均直线下滑,以北京、上海和深圳这三个一线城市的二手房交易量为事例,北京7月为17855套,8月下降至15942套,9月继续下滑至12575套,9月成交量相比7月下降了30%。上海7月份二手房成交量为2.4万套,8月跌到至17302套,9月下跌至11809套,相比7月成交量跌幅为51%,而上海1月的二手房成交量为44563套,9月份相比1月份暴跌73%。深圳7月二手房成交量为创新较低的2557套,9月成交量跌到至1765套,跌幅为31%,步入深圳楼市二手房的“寒冰期”。 期内因为政策的调控,二手房市场想要回暖并不更容易。房地产市场的调控不断,直接导致销售末端忍受巨大压力,10月份的月内地产调控有48次,而2020年10月只有22次调控,增幅为118%。 面对如此“寒冷”的市场环境,贝壳董事长兼首席执行官彭永东在三季报中坦言:“第三季度,行业充满著挑战和艰难。” 好在贝壳裁员瘦身后,人员成本有所上升,11月10日,也就是财报公布第二天,著名投行中银国际发布点评报告称“考虑到贝壳的公司管理、销售费用将呈下降趋势,且市场具有潜在衰退动力,故维持贝壳购入评级,定目标价为32.74美元。”这和贝壳现行的股价还有一定的下行空间。

  净亏损17.65亿元

  三季度贝壳存量房交易为3782亿元,同比上升34.3%,其中二手房交易同比下降36.8%,新房交易同比下降2.5%。可见二手房市场的全面遇冷直接影响到贝壳的营收。 财报显示,今年三季度贝壳去找房总交易成交额为8307亿元,同比上升20.9%。新兴和其他服务的交易额为423亿元,同比下降20.4%。在净收入方面,本季度贝壳来自存量房交易的净收入为61.38亿元,同比上升约31%,新房交易服务的净收入因佣金的快速增长,由去年同期的110.74亿元增至113.48亿元,但增幅却只有2.5%,新兴和其他服务方面,净收入6.1亿元,而去年同期为6.25亿元,下降了2.4%。

  三季度,贝壳总净收入为180.96亿元,2020年同期净收入为205.49亿元,减少24.53亿元。净收入下降12%。本季度尽管佣金有所提高,但贝壳却在佣金收入上同比下跌了33%,由去年同期的79亿元下滑至53亿元。 贝壳将这一下滑归咎于现房交易GTV的下滑。在这一报告期期间,链家门店服务的现房交易GTV为1853亿元,较2020年三季度的2857亿元减少1004亿元,跌幅为35%。 参照贝壳财报可以找到,贝壳目前的营收分成二手房交易、新房交易和其他新兴服务三大板块。近两年尽管新房业务发展迅猛,但二手房交易依然占有主导地位,二手房市场的惨淡导致了贝壳三季度的财务数据并不漂亮。三季度贝壳的毛利率为15.2%,较去年同期的21.3%下降6%。这也必要导致贝壳净亏损为17.65亿元,经调整后亏损为8.88亿元。而去年贝壳已经实现扭亏为盈,同期盈利为7500万元,本次财报透露贝壳再度陷入亏损的泥沼之中。

  二手房市场阻碍,贝壳另一大主营业务的新房业务虽然较二手房业务快速增长明显,这主要是因为在政策的严控之下,大部分房企缺乏流动性,为了尽快汇款,只能借助中介更普遍的销售渠道来实现资金的快速回笼,这样的背景之下,房企对渠道更甚广的中介需求就显著提高,为了早日变卖房子,不择手段缴纳较高的渠道费用,和这些房企的新房合作,支撑起贝壳三季度的业绩。数据指出,贝壳9月合作销售新房项目数比6月提高了13%,至此贝壳实现了新房楼市仅有市场100%的新房楼盘覆盖面积。 但新房销售也同样遭遇“寒冬”,涉及数据显示,7月到8月,全国100个重点城市商品住宅成交价面积8386万平方米,同比前年和去年分别下降18%和9%,环比上升18%。在一向新房交易高峰期的“金九银十”的9月中,新房成交量更为惨淡,28个重点城市预计成交价面积约2000万平方米,环比继续降5%,同比上升23%。 二手房和新房业务作为贝壳三大板块中的两大板块均遭遇有所不同程度的市场遇冷,而新兴服务快速增长缓慢,贝壳三季度营收下滑是在情理之中。

  此前有机构预测,贝壳第三季度净收入约为145亿—155亿元,将较2020年同期下降约24.6%—29.4%。目前来看贝壳约有12%的下滑,略高于预期。

  现金流并不漂亮

  现金流是一个企业的生命线,而贝壳的第三季度的现金流非常难看,其经营活动的现金流量净额为-11.58亿元,去年同期的现金流为32.13亿元。

  具体表现为,投资活动的现金流量净额流出由去年同期的69.45亿元不断扩大至109.65亿元。融资活动的现金流量净额减少显著,由去年同期的165.65亿元骤降至71.80亿元。报告期内,贝壳的现金、现金等价物及受限制现金为294亿元,而去年同期为461.15亿元,增加了167.15亿元。 目前从贝壳的前9月整体情况来看,经营性现金流净额虽然是正值,但上升幅度相当大,去年同期为82.57亿元,今年只有23.16亿元。同比下跌了72%。 如此漂亮的业绩也是极为无奈。在地产史上最严监管时代,只要楼市一天不“解冻”,贝壳的日子可能就会好过。 但贝壳董事长兼CEO彭永东还是充满信心。他的信心或许是来自相关机构的肯定,中银国际这样的著名机构对贝壳继续维持买入评定。11月8日,贝壳改动章程,彭永东与单一刚所股权变B类股,取得超级投票权。这意味著彭永东的投票权从原来的1%上升到相似80%,说明左晖的接班人开始真正上位,贝壳的灵魂人物由左晖向彭永东成功交接。 此前的10月29日,不知道是孙宏斌的融创资金吃紧还是对贝壳不再看好,自6月1日起至10月28日,融创总计平安保险贝壳5591.7万股,总计5.54亿美元。这是孙宏斌买入贝壳之后首次平安保险贝壳的股份。孙宏斌的平安保险,让贝壳的股价遭受重击,在孙宏斌平安保险的期间内,贝壳股价由52美元/股,跌到至最低时的15.15美元/股,跌幅相似70%。

  此时贝壳改动章程,有利于贝壳管理层的平稳,展现出在公司主要股东Propitious、新任董事长彭永东、贝壳继续执行董事与贝壳核心高管均已做出承诺,至2022年5月23日,均会必要或间接平安保险股份。这在三季度本不漂亮的财务数据中,此举对投资者的信息起着极大的提振起到。

  “指导价”的雪上加霜

  据国家统计局数据显示,中国70个主要城市9月二手房价格环比暴跌的城市有52个,小幅上涨城市有17个,有一个城市保持不变,另有1个城市持平,出现显著降价的城市比例高达74.3%。 这是贝壳无法规避的艰苦现实,房价降价意味著二手房刚需上升,成交量必然减少,而成交价金额的减少,也直接影响着贝壳的收入。更让贝壳雪上加霜的是,全国多地陆续实施二手房“指导价”。这个指导价就是对城市二手房的成交价给出一个界定的范围,以此来提供房价的参与,有的城市甚至严苛到超出指导价的1%,即不予挂牌。 深圳市住房和建设局早于在今年2月就公布了3595个住宅小区二手房成交价参考价,这是中国第一个实施政策指导价的城市,随后,北京、上海、宁波,成都等一二线城市陆续跟进,覆盖范围之广,也对贝壳的二手房生意带给了一定的影响。 有分析师指出指导价政策影响其实并不大,比如北京实施政策指导价的区域只有海淀在试行,但其他没有实施指导价区域的二手房价格也在下降,归根到底是因为二手房市场放款难,“放宽银根”的调控,诱导住二手房市场的活跃,这是一二线城市二手房成交量暴跌的最重要原因。而很似乎,贝壳是其中直接的“受害者”。在营收占比最轻的二手房交易板块中,贝壳的日子愈发艰难。 唯一的受到影响是,9月底央行多次释放出来相对积极的信号,行业预测四季度住房信贷的投入或将重返正常水平,且房贷利率将有所上升,对首套置业客群、卖一卖一的改善客群是极大的受到影响,将不会有效刺激市场的活跃度,这将沦为本轮市场调节的转折点,贝壳或能从中受益,四季度的贝壳也许能迎来扭转局势,起码财报数据或能稍微漂亮一些。 综合来看,目前的大环境依旧非常艰苦,但贝壳的各项业务开始回暖,住房信贷有所断裂利率上升,以及自身的财务状况的明显好转,也说明了贝壳是在经历阵痛期。 除二手房和新房的住房交易业务之外,贝壳一直在新兴业务上进行探寻,这其中包括家居家装、翻新、金融服务、搬家保洁等。贝壳经过多年的发展终于意识到在后地产时代,较量的已经不再是规模,而是服务。贝壳开始耕耘服务,这将对行业是种很大的促进。


上一页:同程艺龙Q3业绩发布:国内酒店间夜较疫情前增长25%,低线城市涨近45%

下一页:颐和园关闭南湖岛区域,今年还能看“金光穿洞”吗?

相关阅读